Os fundos imobiliários atraem o investidor pela renda mensal, mas confundem na hora do Imposto de Renda porque misturam duas situações com regras opostas: os rendimentos que caem todo mês, em geral isentos, e o lucro na venda da cota, que é tributado. Separar as duas coisas resolve quase toda a dúvida. Este guia cobre a declaração de 2026, ano-base 2025.
A posição em Bens e Direitos
As cotas que você tinha em 31/12 entram na ficha Bens e Direitos, grupo 07, código 03. O valor é sempre o custo de aquisição (o que você pagou, com taxas), e não a cotação de mercado. Na discriminação, informe o nome e o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas e a corretora.
Os rendimentos mensais
Os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de IR para a pessoa física, desde que o fundo seja negociado em bolsa, tenha no mínimo 50 cotistas e você não seja dono de 10% ou mais das cotas. Eles vão na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no código 26.
O imposto na venda da cota
Quando você vende cotas com lucro, paga 20% sobre o ganho (preço de venda menos custo). Aqui não existe a isenção de R$ 20 mil que vale para ações: qualquer lucro na venda de FII é tributado. O recolhimento é mensal, por DARF (código 6015), até o último dia útil do mês seguinte à venda.
- Lucro na venda de cotas: 20%, sem faixa de isenção.
- DARF código 6015, pago até o fim do mês seguinte.
- Prejuízo com FII pode ser compensado com lucros futuros de FII.
Erros comuns
- Declarar a cota pela cotação de mercado em vez do custo de aquisição.
- Achar que, por receber rendimento isento, a venda também é isenta.
- Esquecer de recolher o DARF de 20% no mês da venda e só lembrar na declaração.
Como o Patrify ajuda
O Patrify guarda o custo das suas cotas, separa os rendimentos recebidos por fundo e organiza as vendas para o cálculo do imposto. No relatório de IR, a posição em Bens e Direitos e os proventos já saem prontos por ficha.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação contábil. As regras tributárias mudam por ano; confira sempre no programa e no site da Receita Federal.