Imóvel é, para muita gente, o maior item do patrimônio, e também o que mais gera dúvida na declaração. A lógica, porém, é simples quando você separa três momentos: ter o imóvel, vendê-lo e, se for o caso, alugá-lo. Este guia trata da declaração de 2026, ano-base 2025.
Onde declarar
O imóvel entra na ficha Bens e Direitos, grupo 01, no código correspondente ao tipo (por exemplo, casa, apartamento, terreno ou sala). Na discriminação, informe o endereço, a área, a data e a forma de aquisição, e a matrícula quando tiver.
Imóvel financiado: declare o que você pagou
No imóvel financiado, você não declara o valor cheio do imóvel nem lança a dívida com o banco. Você declara o total efetivamente pago até 31/12: entrada, parcelas quitadas no ano e eventual FGTS usado. A cada ano o valor declarado aumenta conforme você paga as parcelas.
Imóvel quitado ou comprado à vista
Aqui o valor é o custo de aquisição: o preço pago na compra. Benfeitorias e reformas só podem ser somadas ao custo se você tiver os comprovantes (notas fiscais), o que, no futuro, reduz o ganho de capital na venda.
Ganho de capital na venda
Ao vender com lucro, a regra geral é 15% sobre o ganho (valor de venda menos custo de aquisição). Mas existem isenções e reduções importantes:
- Único imóvel vendido por até R$ 440 mil, se você não vendeu outro nos últimos cinco anos.
- Uso de todo o valor da venda na compra de outro imóvel residencial no país em até 180 dias.
- Fatores de redução que diminuem o imposto conforme o tempo de posse do imóvel.
O cálculo e o recolhimento são feitos no programa de Ganhos de Capital (GCAP), que gera o DARF e depois é importado para a declaração anual.
E o aluguel recebido?
Aluguel recebido de pessoa física é tributado pela tabela progressiva e, em geral, recolhido mensalmente pelo carnê-leão, além de declarado no ajuste anual. Despesas como condomínio e IPTU, quando pagas pelo locador, podem ser deduzidas da base.
Como o Patrify ajuda
O Patrify registra o imóvel com financiamento, entrada e parcelas, acompanha quanto você já pagou (a base para o IR), controla aluguéis e despesas com o yield do imóvel e leva tudo para o relatório de Bens e Direitos.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação contábil. As regras tributárias mudam por ano; confira sempre no programa e no site da Receita Federal.